La tasación es un proceso esencial para la compra, venta, financiamiento y aseguramiento de una propiedad, que involucra la determinación del valor adecuado de mercado de un bien raíz en un momento determinado. El contexto de una tasación puede variar en función de varios factores, como la ubicación de la propiedad, el tipo de propiedad, la finalidad de la tasación y el estado del mercado.
Es fundamental tener en cuenta el valor de mercado de la propiedad, que se basa en el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar y el precio que un vendedor está dispuesto a aceptar. Esto implica que la tasación debe reflejar las condiciones actuales del mercado y considera las tendencias y proyecciones de futuras construcciones en el área cercana de la propiedad.
Para efectuar la tasación, cada empresa del mercado utiliza una metodología diferente, pero este blog de Propiedades Felix Muñoz nos muestra algunos pasos a pasos más comunes. Los métodos más utilizados en el mercado es el proceso comparativo de mercado. Esto se basa en comparación de la propiedad en cuestión con otras propiedades similares que se han vendido recientemente en la zona. EL tasador busca propiedades comparables en términos de ubicación, habitaciones o metros cuadrados, tamaño, características y estado de conservación, y ajusta el valor de la propiedad en cuestión en consecuencia.
El método comparativo de mercado es especialmente útil en la tasación de propiedades residenciales, ya que hay una gran cantidad de datos de ventas disponibles para propiedades similares en la misma zona. Sin embargo, también se puede utilizar para la tasación de propiedades comerciales, industriales y terrenos. Es importante tener en cuenta que el método comparativo de mercado no es la única metodología utilizada en la tasación de propiedades. Los tasadores profesionales a menudo utilizan una combinación de métodos, como métodos del costo, el método de ingresos y el método de capitalización, según las características específicas de la propiedad y las condiciones del mercado.
Para entender de mejor manera, los métodos antes descritos de tasación de bienes raíces, les proporcionamos un contexto para que al momento de ejecutar este proceso, entiendan lo que está realizando el profesional a cargo:
Método de ingresos Se utiliza normalmente en la tasación de propiedades como edificios de oficinas, centros y locales comerciales, hoteles, hostales, residenciales, entre otros. Se basa en los ingresos generados por la propiedad en cuestión, como el alquiler o los ingresos por servicios. El tasador estima los ingresos futuros y los descuenta a una tasa adecuada para obtener el valor actual de la propiedad.
Método del costo Este método se utiliza en la tasación de nuevas propiedades, en construcción o en proyectos de construcción. Se basa en el costo de construcción de la propiedad, incluyendo materiales, mano de obra, permisos, impuestos, vacaciones, viáticos, movilización, entre otros. También se toma en cuenta la depreciación de la propiedad y se ajusta el valor en consecuencia, lo habitual de depreciación para edificios sólidos es de 30 años.
Método de capitalización Se utiliza comúnmente en la tasación de bienes raíces comerciales como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, entre otros. Se basa en la tasa de capitalización, que es la tasa de retorno que un inversionista esperaría de la propiedad en cuestión. El valor de la propiedad se calcula dividiendo los ingresos netos anuales por la tasa de capitalización.
Método comparativo del mercado Este método se utiliza comúnmente en la tasación de bienes raíces residenciales y comerciales. Se basa en la comparación de la propiedad con otras propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma zona. El tasador busca comparar en términos de ubicación, tamaño, características y estado de conservación.
Es importante tener en cuenta que cada uno de los métodos tienen sus propias limitaciones y que el valor final de la propiedad puede variar según la metodología utilizada y las características específicas de la propiedad. Los tasadores pueden utilizar una, o la combinación de dos o más para precisar la evaluación y hacer que el documento exprese el valor de la propiedad de manera sea confiable.
Existen algunos enfoques para ser más precisa la tasación, esto se realiza para preescribir el valor comercial de los bienes raíces, el cual se señala en el cuadro de valorización de inmuebles, presentándose por separado las superficies y valores designados al terreno, obras complementarias, plantaciones, construcciones y si aplica, los derechos de agua. Algunos enfoques del mercado son:
Enfoque de mercado El objetivo es determinar el costo monetario de la propiedad, que es una estimación aproximada y referencial, expresada en la moneda local.
Enfoque de costos Cuando no existan antecedentes previos de un valor de mercado, se utiliza este enfoque. En una primera parte se determina el CRN o Costo de Reposición a Nuevo del bien raíz tasado, luego se deduce la pérdida de valor causada por el deterioro físico por temperatura, viento, agua, terremotos u obsolescencia de materiales. La lógica de este enfoque es el principio de sustitución, un comprador prudente no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una propiedad sustituida de utilidad equivalente en un plazo razonable.
Enfoque de ingresos El precio se puede estimar a través de métodos que tengan en cuenta los ingresos que genera la propiedad. El ingreso considera la actualización de los flujos asociados a los activos bajo análisis. Para las propiedades que son compatibles de comparar en costo de renta, los flujos proyectados se estimarán por proyecciones en el valor de arriendo o ingresos anualizados. El valor de una propiedad mediante este enfoque refleja el ingreso por rentas que se podría obtener de alquiler acumulada en un año.
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